Offene Immobilienfonds

Ein offener Immobilienfond ist eine Spezialform des Investmentfonds. Durch die finanzielle Einlage eines Betrags in einen offenen Immobilienfond kann man sich an einer Immobilie beteiligen, ohne diese kaufen zu müssen. Dies ist vor allem auch für Kleinanleger eine sehr interessante Anlageform.

Ein offener Immobilienfond wird von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) verwaltet, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht beaufsichtigt wird. Er besteht aus mindestens 15 verschiedenen Grundstücken. Des Weiteren ist eine Depotbank beteiligt, die dafür zuständig ist, die einzelnen Anteile am Fond an die Mitglieder auszugeben.

Gegenstand eines offenen Immobilienfonds sind meistens gewerbliche Immobilien wie z. B. Bürohäuser oder riesige Einkaufszentren. Wohnimmobilien werden eher selten verwandt, sie sind häufiger die Basis von geschlossenen Immobilienfonds, in die nur eine begrenzte Zahl an Anlegern investieren kann. Die Erträge eines offenen Immobilienfonds resultieren dann schließlich zum einen aus den Mieterträgen und zum anderen aus der Wertsteigerung, die die zugehörigen Immobilien im Laufe der Zeit erlangen.

Ein Immobilienfond muss auch eine Liquiditätsreserve anlegen, die zwischen 5% und 49% des gesamten Fondsvermögens betragen muss. Derjenige, der den Fond verwaltet legt die Gelder der Anleger hierzu in anderen Wertanlagen an, die aber eine schnelle Verfügbarkeit bieten können müssen.

Schwierigkeiten entstehen für einen offenen Immobilienfond, wenn viele der Anleger gleichzeitig ihre Anteile am Fond zurückgeben wollen. Der Fondsmanager ist dann gezwungen, entweder Kredite aufzunehmen oder schnell mehrere Immobilien zu verkaufen, damit er die Anteile zurückzahlen kann. Kredite senken natürlich die Rendite der Anlage. Wenn aber Immobilien schnell verkauft werden müssen, erhält man gewöhnlich nicht mehr den Preis, den sie tatsächlich haben.

Für die Anleger können Einlagen in einen offenen Immobilienfond unter Umständen zu großen steuerlichen Vorteilen führen. Alle Erträge sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer ausgenommen. Wenn ein Immobilienfond Gewinne dadurch einfährt, dass sich der Wert der Immobilien erhöht, kann dieser Gewinn steuerfrei an die Anleger ausgeschüttet werden. Allerdings muss man die Mieteinnahmen versteuern. Es handelt sich dabei um „Einkünfte aus Kapitalvermögen“. Wenn man in Objekte in anderen Ländern investiert hat, kann ein Doppelbesteuerungsabkommen dazu führen, dass alle Erträge vollkommen steuerfrei ausgeschüttet werden.

Häufig umfasst ein Fond sogar weit über hundert Immobilien. Dabei wählt man ganz bewusst sehr verschiedene Objekte aus, um eine möglichst hohe Risikostreuung zu erreichen. Es wird darauf geachtet, dass keine einzelne Immobilie einen wesentlich höheren Wert als die anderen besitzt. Damit der Anleger auch einen Beweis für seine Beteiligung in Händen halten kann, gibt die KAG Anteils-Zertifikate heraus. An vielen Fonds kann man sich schon ab 50 Euro beteiligen. Wenn ein Anleger seine Einlage zurückhaben möchte, muss die KAG das entsprechende Zertifikat zurücknehmen. Der Auszahlungsbetrag schwankt täglich und wird von der Depotbank öffentlich gemacht. Sie dividiert dabei das Nettofondsvermögen durch die Menge an ausgegebenen Anteilen.

Wie mit den Gewinnen und Erträgen des Fonds verfahren wird, ist unterschiedlich. Ein Teil der offenen Immobilienfonds macht einmal pro Jahr eine Ausschüttung. Von dieser wird aber bereits vorher ein Teil abgezogen, der z. B. für die Verwaltung oder für die Tilgung von Darlehen verwandt wird. Bei thesaurierenden Immobilienfonds werden alle Gewinne, die erwirtschaftet werden, sofort wieder in den Fond investiert. Sie dienen dann beispielsweise dem Erwerb weiterer Objekte. So erhält der Anteilseigner zwar zwischendurch keine Erträge vom Fond, allerdings steigert sich so dauerhaft der Wert der einzelnen Anteile.

Wenn ein offener Immobilienfonds neu aufgelegt wird, darf die KAG als Vergütung für ihre Tätigkeit auf die Anteile einen Ausgabeaufschlag aufschlagen, der maximal 5,5% betragen darf. Für die Auflegung eines Fonds muss die KAG über ein Startkapital von mindestens 2,5 Millionen Euro verfügen. Wenn das gesamte Fondsvermögen über drei Milliarden Euro liegt, muss das Startkapital anteilsmäßig höher sein.

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